Bonard: “Los servicios en las residencias de estudiantes pueden elevar las rentas un 46%”

Las residencias de estudiantes, tipo de activo clave. Los inmuebles purpose-built student accommodation (Pbsa) con mayor número de servicios y servicios generan para sus operadores rentas más altas. Así se desprende del análisis presentado recientemente por Bonard para promotores, operadores e inversores internacionales a la que EjePrime ha tenido acceso.

Tras recoger datos de 3.557 activos Pbsa en 173 ciudades europeas (entre las que hay 15 urbes españolas), esra firma destaca que las residencias con menos de seis servicios tienen rentas medias de 803 euros mensuales, mientras que aquellas que disponen de entre 6 y 10 commodities cuentan con un precio medio de 1.058 euros al mes, y las de más de 10 se sitúan en 1.171 euros por mes, cantidad superior en un 46% a la de las primeras.

El servicio preferido por los universitarios es la lavandería, solicitada por un 91% de los encuestados por Bonard en seis ciudades europeas (que incluyen Madrid, Granada y Valencia) y presente en un 90% de los casos. A continuación, se sitúan los servicios y medidas de seguridad, demandados en un 87% y existentes en el 78% de ellas. No obstante, la consultora afirma que “la calidad de las residencias existentes (a nivel europeo) está lejos de satisfacer las demandas de los estudiantes”, algo que ejemplifica con las salas de estudio (demandadas en un 85%, pero existentes solo en un 44%), las cocinas compartidas (83%, frente a 54%) y los gimnasios (80% frente a un 40% de existentes).

Los estudios individuales, opción mayoritaria en Europa continental

Asimismo, Bonard señala que los estudios individuales se están consolidando como opción mayoritaria en Europa continental, ya que un 87% de residencias las ofrecen en la actualidad, frente al 72% de respuestas recogidas hace dos décadas (en 2005). En contraposición, las habitaciones individuales han perdido terreno en las dos últimas décadas: han bajado desde un 22% y son ofrecidas ahora por apenas un 7% de residencias universitarias, mientras que las habitaciones individuales con baño en suite se mantienen en un 6%. Por contra, la consultora señala que, en Reino Unido, la opción más elegida sigue siendo esta última, la habitación con baño en suite, ofrecidas en un 58% de los activos en ese mercado.

Sin embargo, Bonard indica que, aparte de valorar la calidad de estos inmuebles, los estudiantes se inclinan más a favor de determinados centros residenciales en función de su ubicación y sus conexiones, por lo que “una localización adecuada es clave para el éxito de un proyecto Pbsa”.

En las citadas seis ciudades (Madrid, Granada y Valencia entre ellas), un 39% de estudiantes consideran clave la distancia del alojamiento hasta el centro universitario y otro 25% presta atención su conectividad con medios de transporte públicos. Del resto, un 20% escoge también en base a la distancia entre la residencia y el centro de la ciudad, y solo un 15% considera factores de peso la calidad del producto, las habitaciones y sus servicios.

En ciudades como Madrid, Granada y Valencia, la elección del alojamiento para casi el 40% de los estudiantes considera su distancia hasta la universidad

En este sentido, Bonard recuerda que los suelos céntricos son “más difíciles de encontrar”, por lo que inversores y promotores tienden a buscar ubicaciones en “zonas bien conectadas”. Tras analizar datos de las áreas metropolitanas de París, Londres, Berlín, Múnich, Madrid, Barcelona y Ámsterdam, la consultora apunta que un 64% de proyectos Pbsa en pipeline se encuentran en zonas secundarias (o afueras) de ciudades, frente a solo un 36% en barrios céntricos. Y pone como ejemplo París que, de un 46% de residencias en su centro en 2010, ha descendido al actual 32%. Asimismo, la forma mayoritaria de desarrollar nuevos activos Pbsa es la demolición de edificios ya existentes, en un 59% de los casos. Otro 22% de ellos se levantan sobre suelos sin urbanizar y el 19% restante, sobre antiguos terrenos industriales.

En paralelo, Bonard detalla que los inversores y operadores “buscan eficiencia”, por lo que cada vez se construyen residencias (privadas) de mayor tamaño. Hasta 2011, estos inmuebles en Europa continental disponían de una media de 83 camas cada uno. En el periodo entre 2011 y 2015, pasaron a 161 plazas de media, y de 2016 a 2020, ascendieron a unas 178. Durante el último lustro, esta cifra se ha elevado hasta 236 plazas, casi triplicando el dato que registraba hace quince años.

Según sus últimas estimaciones, Barcelona necesita 67.659 nuevas camas destinadas a estudiantes. En Madrid, el déficit alcanza las 58.211 plazas, y en Valencia, otras 56.433.