Roberto Rey (Gloval): “Hay que aplicar medidas a segmentos abandonados como la VPO”

Roberto Rey es presidente y consejero delegado de la empresa de tasación Gloval desde hace más de 7 años. Cuenta con más de 30 años de trayectoria profesional en varios sectores como el industrial, construcción, banca y finanzas entre otros. Una persona que brilla por su cercanía y conocimiento del mercado y que define la compañía que lidera como aquella que está en el día a día de lo que ocurre en el sector inmobiliario, en la realidad de lo que ven en el momento.

Durante su encuentro con EjePrime, Rey analiza el problema de acceso a la vivienda y la subida de los precios que registra el país, ofreciendo sus perspectivas de futuro y posibles soluciones. Un desafío que considera necesita de un consenso político y un planteamiento a muy largo plazo, o, de lo contrario podría llegar a generar una tensión social importante.

Pregunta: ¿Puede afirmarse que hay una España de dos velocidades en materia de vivienda, una donde los precios suben a ritmos de doble dígito, como en la ‘preburbuja’ inmobiliaria, y otra donde prácticamente se mantienen estables o bajan ligeramente?

Respuesta: Yo no diría dos velocidades, hay bastantes más de las que, en general, se dicen. Al final, se habla de un genérico de cuánto sube la vivienda y de los problemas que hay, pero yo creo que sería bueno hacer el análisis acotando mucho más. Evidentemente, hay unas zonas mucho más tensionadas, porque es donde hay mucho más crecimiento de hogares y la población está tendiendo a ir a esas zonas: Madrid, Barcelona, o las zonas que son muy turísticas, en el Levante y en la parte de la Costa del Sol, por ejemplo. Respecto a la conocida como España vaciada, existe una diferencia muy relevante. Pero luego, dentro de esas propias zonas, sobre todo en las que están creciendo más, también hay diferencias que habría que valorar porque en España hay un alto volumen de vivienda que compran extranjeros y normalmente en algunos segmentos, como en Madrid, son viviendas de un altísimo valor. Por eso, la vivienda de lujo es un mercado y una velocidad posiblemente distinta dentro de la misma ciudad. Además, hay otras zonas, otras implicaciones, que tienen que ver con el famoso flipping, sobre todo en Madrid, que es comprar, reformar y vender. Ahí también se produce lo que podría parecer una inflación de precio, pero en realidad lo que hay es un valor añadido. ¿Hay dos velocidades? Bueno, hay bastantes velocidades, pero sí, las dos grandes son entre la España que crece de una forma muy relevante (por ejemplo, Madrid en los últimos años tiene un millón de habitantes más), y otras donde claramente hay casi un descenso de la población.

P.: Se da por hecho que el encarecimiento de la vivienda se debe a la falta de oferta frente a una demanda muy elevada. ¿Qué se debería hacer para aumentar la oferta actual?

R.: Esa es la pregunta del millón, hay que hacer muchas cosas. El propio Banco de España habla de un déficit de en torno a 700.000 viviendas en este momento. Cuando ves los visados de obra nueva, aunque es verdad que han crecido y es posible que este año vayamos a 140.000 y el año que viene 150.000 visados de obra nueva en el año, la brecha entre oferta y demanda sigue creciendo. Lo que va disminuyendo es su ritmo de crecimiento, pero el problema sigue siendo bastante relevante. ¿Medidas? Creo que hay un letargo y una lentitud en los procesos urbanísticos muy importante. Habría muchas medidas que se podrían implementar: desde luego, el agilizar los planeamientos urbanísticos y el buscar qué incentivos son necesarios para que se pueda ir generando nuevo suelo. Porque, para poder generar este nuevo suelo, debería haber inversores que estén dispuestos a apostar por esa fase, que es la de un suelo en estado muy inicial y trabajarlo, pero, como estamos en un momento de tanta incertidumbre en materia urbanística, los plazos son impredecibles y se genera un atasco relevante. También lo que debería haber es un consenso de tipo político. El problema sigue acrecentándose, y aunque no quiero ser pesimista, es un problema que puede generar una tensión social relevante. Lo que hace falta es aunar una voluntad política y un planteamiento de largo plazo. Mientras no exista ese consenso, es difícil que estas medidas tengan resultado.

P.: Ha mencionado el largo plazo, ¿cuánto puede durar este problema de la subida de los precios?

R:. Eso es un problema claramente estructural. Los precios van a subir este año, como está claro que están subiendo, y creo que en el año 2026, van a seguir creciendo. El tope no está en que se vayan a aplicar las soluciones necesarias para que la demanda y la oferta casen y, por tanto, se contengan los precios, sino que antes vamos a llegar a un momento en el que vamos a tener un problema clarísimo de acceso. Los jóvenes ya tienen un problema flagrante de acceso a la vivienda, pero es que, en otros segmentos de población, va a haber un momento en que el precio tampoco dé mucho más de sí, porque la capacidad que hay es la que es. ¿Qué ocurre también? Que claro, si te vas a la parte del alquiler, la situación es casi peor y eso está llevando a mucha gente hacia la compra. Incluso, las noticias constantes sobre el incremento del precio de la vivienda, está llevando a gente a decidir “comprar cuanto antes porque esto va a seguir subiendo”. Y ahí es donde se sigue incluso calentando más la subida de precios. Entonces, como en casi todos los mercados, cuando tienes una escasez de oferta, pues es difícil que el precio baje. Lo que pasa que aquí tampoco puede ser ilimitado porque, como digo, se están comprando muchas viviendas ya no tanto por inversión, sino por necesidad, y ahí hay que medir mucho hasta dónde uno puede llegar, con su capacidad de pago.

“Cuando hacemos una tasación hipotecaria, lo que debemos tener en cuenta es la sostenibilidad de la garantía en el tiempo y no tanto el rabioso precio de mercado que, a veces, se confunde valor y precio”

P.: Enfocados en Gloval, ¿qué papel juegan este tipo de empresas tasadoras? ¿Cree que se puede decir que son indicadores adelantados de lo que puede ocurrir en el mercado inmobiliario?

R.: No sé si somos indicadores o no, lo que nosotros estamos es en el día a día de lo que está ocurriendo. Dentro de nuestras líneas de servicio, si nos vamos a la parte de valoración o de tasación, evidentemente estamos en el día a día, porque cualquier necesidad hipotecaria, tiene la obligación de tener una tasación. Nosotros, en materia de precio, es importante que tengamos en cuenta que cuando hacemos una tasación hipotecaria, lo que debemos tener en cuenta es la sostenibilidad de la garantía en el tiempo y no tanto el rabioso precio de mercado que, a veces, se confunde esta parte de valor y precio. Eso lo que nos aporta es tener muchos datos de mercado que sí nos permitan hacer algunas previsiones con nuestro departamento de analytics, o, por lo menos, tener un pulso claro de lo que está ocurriendo en cada zona. Indicador adelantado no, porque nosotros lo que no hacemos es adelantarnos al precio que puede venir, nosotros vamos a la realidad de lo que vemos en ese momento.

P.: Los precios están ya en algunas ubicaciones situados a ritmos superiores a los que había antes de la burbuja inmobiliaria y, aunque la situación es bien diferente, ¿se podría decir que estamos ante la antesala de una crisis inmobiliaria?

R.: Yo no diría que estamos ante la antesala de una crisis porque los factores son muy distintos a los que vimos en la anterior. Entonces, se estaba produciendo vivienda de una manera exagerada, se iba generando un stock relevante, con un crecimiento de la deuda de las familias que es muy superior al que hay en este momento, con una exposición mayor también al tipo variable que tienen las hipotecas, que hace que, con la oscilación de los tipos, la situación se complique bastante más. La verdad que estamos en un momento en el que hay que aplicar soluciones a segmentos de vivienda que hace muchos años que tenemos muy abandonados, que es todo lo que tiene que ver con la vivienda asequible, la de primer acceso, la que era la protección oficial, donde hay bastante parálisis. Sin embargo, yo no veo una crisis de vivienda porque tenemos un sistema financiero más solvente, que ha sabido cómo enfrentar esta nueva situación, porque no tenemos un exceso de oferta como lo llegamos a tener en ese momento y, por tanto, la población sigue creciendo. Además, los indicadores económicos no son malos en España, con lo cual no veo ese problema.

P.: El Banco de España comunicaba que la eficiencia energética incrementa el precio de la vivienda alrededor de un 10%. ¿Cómo cree que afectarán estas exigencias medioambientales al precio de la vivienda en un futuro?

R.: Tenemos una normativa que, en este sentido, es muy importante. A partir de 2030, si no estás en unos niveles de eficiencia energética concretos, no vas a poder alquilar ni vender un inmueble. Por tanto, las inversiones que se hagan en eficiencia energética, sobre todo si ahora eres capaz de aprovechar todos los fondos de rehabilitación que hay para eficiencia energética, va a dar mayor valor. Cuánto sea el porcentaje es algo que medimos constantemente. Tampoco hay una cifra concreta pero, es cierto que tendemos hacia un mercado en que, si no estás a unos niveles de eficiencia energética concretos, tu vivienda va a perder valor, porque va a ser mucho más difícil transaccionarla o alquilarla. Entonces, evidentemente, es clave.

P.: Hablaba también anteriormente de que el alquiler se enfrenta a peores problemas que la compraventa. ¿Qué es lo que se podría hacer para reanimar el mercado del alquiler?

R.: Yo soy partidario de que la solución es aumentar el nivel de oferta. Para ello, hay que deshacerse del espacio de miedo e incertidumbre que hemos generado alrededor de los que tienen la mayor parte de las viviendas alquiler en este país, que al final son inversores privados. Gente que, ante una incertidumbre del mercado y todo el ruido que hay alrededor del alquiler y la ocupación, además de la restricción de precios, acaba retirando sus activos del mercado de alquiler. Yo creo que tenemos que ir hacia un mercado de alquiler mucho más profesional, donde haya grandes volúmenes de vivienda gestionados por operadores dedicados a ese mercado, como pasa en otros países de Europa. Poner menos incertidumbre encima de la mesa para que grandes inversores de viviendas de alquiler tomen más posiciones en España y quieran lanzar más proyectos.

P.: ¿Cómo valora las medidas e iniciativas que priorizan la construcción de vivienda asequible para resolver el problema y el incremento de la construcción industrializada?

R.: Creo que se están poniendo encima de la mesa muchas medidas que tienen titulares que parecen relevantes, pero que luego hay que ponerlas en marcha. Cualquier medida de las que se hayan hecho, que restrinja el nivel de oferta en el mercado, para mí es negativa. Al final, no es solo la medida, sino todo el ruido que hay alrededor, que genera mucha incertidumbre y retira vivienda del mercado. Yo creo que tenemos que marcar, desde todas las perspectivas, un nivel de certidumbre muy importante a cualquiera de los que invierte en el mercado inmobiliario. En la parte de industrialización, no hay ninguna duda, no hay mano de obra. Sobre todo, de la más cualificada, que tiene que ver con los encargados de obra. Se tienen que aplicar políticas que fomenten el sector de la construcción también para trabajadores. Pero vamos, no hay otra opción para este nivel de gap tan grande del que hemos hablado que ir por la vía de la construcción industrializada.

“Para aumentar el nivel de oferta hay que deshacerse del miedo y la incertidumbre”

P.: Los últimos datos del sector hotelero apuntan a que está atravesando un muy buen momento con la previsión de multitud de aperturas en los próximos años. ¿Cómo considera que va a evolucionar el mercado de los hoteles? ¿Se va a mantener igual de activo?

R.: El mercado hotelero lleva siendo en los últimos años la estrella de la inversión inmobiliaria. De hecho, en este año, creo que vuelve a estar otra vez en el top, como estuvo en el año 2023. En las principales capitales, está habiendo cambios relevantes, como en Madrid, donde el lujo alto, que era un segmento que no existía, está creciendo de forma importante. También hay un tema muy relevante de reposicionamiento de los hoteles, mejorando su calidad. Hay una serie de inversores, fundamentalmente fondos nacionales e internacionales, que han visto cómo ese mercado, no solo de nuevas aperturas, sino también de reposicionamiento de hoteles de menores categorías, metiéndoles algo de capex, también está funcionando muy bien. Con lo cual yo creo que mientras los datos del turismo que estamos viendo sigan en esa línea, seguirá habiendo un gran volumen de inversión. Pero tenemos que vigilar dos cuestiones: uno es el tema de sostenibilidad del turismo, que no haya zonas que queden saturadas, y hay que ver dónde está también el límite del aumento de los precios en cuanto al coste de las tarifas hoteleras.

P.: En las grandes ciudades el sector logístico ha crecido bastante, en parte impulsado, por el auge del comercio electrónico. ¿Cómo cree que se va a desarrollar este mercado?

R.: Bueno, es un sector que también está en crecimiento, con una estabilidad bastante importante. Como dices, el e-commerce evidentemente ha venido con una fuerza importante y después del covid aún más. Nosotros tenemos algunos ejes fundamentales logísticos en España, como Madrid, con la parte más interior para todo lo relacionado con el e-commerce y también con el Corredor del Henares. En Cataluña, toda la parte cercana al puerto de Barcelona tiene también un crecimiento relevante, También hay que tener en cuenta el posicionamiento de Zaragoza como ámbito logístico, la zona de Vitoria y el norte de España, el puerto de Valencia y, más al sur, también la zona de Algeciras en Andalucía. Hay una serie de ejes logísticos muy importantes donde se están desarrollando bastantes metros cuadrados nuevos de logística y nosotros creemos que es un sector que tiene un recorrido de largo plazo y que tiene una estabilidad importante.

P.: En los últimos años España se está consolidando como un referente europeo de data centers, ¿piensa que el mercado de los centros de datos va afectar positivamente a España?

R.: El mercado está evolucionando de una forma tremendamente positiva en España y en el resto del mundo. Hay diferentes tipos de centros de datos dedicados a diferentes cuestiones, pero desde luego es un mercado absolutamente en boom. Aquí está la controversia de la necesidad energética, porque además eso pone en manifiesto otra cuestión, que está afectando no solo a ese mercado de centros de datos, sino también incluso al crecimiento de la industria y en algunos casos incluso al tema residencial: todo el suministro y la red eléctrica. Hay una cuestión importante de necesidad de inversión y aumento de infraestructura de la red para que todo esto se desarrolle. Desde luego, los centros de datos es un tipo de activo muy claro de crecimiento, pero necesitamos una mejor infraestructura.