Alas busca inversores para vehículos de vivienda asequible ofreciendo 6,7% de rentabilidad

Generar una tercera fórmula de producir vivienda. Frente a las iniciativas de titularidad pública, enfocadas a fines más sociales, y los modelos privados, marcados por la necesidad de lograr altas rentabilidades, una compañía apuesta por una tercera alternativa: las Sbic. Las sociedades de beneficio o interés común son un tipo de estructura societaria habitual en otros mercados y que en España busca erigirse como la mejor solución para tender puentes entre dos mundos, el público y el privado, a veces demasiado antagonistas para cerrar acuerdos.

Al frente de las primeras Sbic del mercado inmobiliario español se encuentra Manel Rodríguez, Ceo y fundador junto a su socio Pere Esteve del grupo promotor Salas. “Llevamos más de 30 años en el mercado como promotores, pero siempre hemos sido un poco diferentes, ya que somos una promotora técnica, no financiera. Nuestro lema era viviendas para vivir y con esa voluntad, hemos ido generando varios modelos: a través de cooperativa, con comunidades de propietarios…”, explica Rodríguez en una entrevista con EjePrime.

Además, en 2004 y 2008, lanzaron unas fundaciones sin ánimo de lucro para “proveer de vivienda a aquellos que tienen menos por oportunidades”. Con ellas, han logrado generar 700 viviendas, a las que se sumarán otras 1.000 ya en obras y que se entregarán el próximo año.

“Aunque con la Fundación hemos podido poner en marcha 1.700 viviendas, lo cierto es que es una gota en medio de un océano”

Sin embargo, estas iniciativas no eran suficientes frente a la demanda existente. Así que decidieron poner en marcha un nuevo modelo de producción de vivienda que conjugara elementos de ambas propuestas: por un lado, el retorno empresarial, por otro, la función social de generar vivienda. “Aunque con la Fundación, hemos podido poner en marcha estas 1.700 viviendas, lo cierto es que es una gota en medio de un océano. Así que nos planteamos cómo escalar este modelo y ahí nació Alas, que es un vehículo mercantil, que funciona como un fondo de inversión porque necesitamos capital, pero que opera también como una Sbic, para mantener y perpetuar esa voluntad social de impacto que tienen las entidades sociales y facilitar el acceso a la vivienda”, apunta.

Rodríguez defiende el modelo de la Sbic como una “tercera vía”, lo que permite generar mayor oferta donde más demanda hay: vivienda a precios asequibles. “En el mercado estarán, las promotoras públicas y del tercer sector, que también deben crecer para dar respuesta a una capa de emergencia habitacional. Luego, estarán también las promotoras privadas, que tienen normalmente un componente financiero y que van a dar respuesta a la clase media alta, a la vivienda de un nivel más alto. Pero el país necesita una vivienda que ha de ser privada y ha de ser financiada con fondo privados, porque se necesita un volumen ingente de dinero, sin perder la voluntad de impacto social, ya que la vivienda no puede ser solo un objeto financiero”.

Esta apuesta por la producción de vivienda asequible a través de sociedades de lucro limitado se ha traducido ya en dos primeros vehículos, estructurados como socimis. “Tenemos dos vehículos que son independientes. El primero, cuenta con una capitalización de 20 millones euros y 550 viviendas, que ya están en obras, y estarán operativas en 2026, y una segunda socimi, más grande, con 140 millones de euros, que tiene 1.900 viviendas contratadas y adelanto que tenemos otras 300 más en trámite”, explica su responsable. Con este segundo vehículo, el objetivo de Alas es impulsar 2.500 viviendas ya el próximo año, hasta alcanzar una capacidad productiva de 4.000 unidades anuales, situándoles como un agente relevante en el mercado residencial asequible.

Para ello, trabajarán con el modelo de colaboración público-privada, tanto con administraciones locales, regionales y a nivel nacional, optando a concesiones de suelo. “El modelo está basado en un porcentaje muy alto en promociones desarrolladas en derecho de superficie o concesiones sobre suelos públicos. Eso nos permite disponer de suelo sin consumir el capital. Ahora mismo, la Administración ha entendido este modelo y ya tenemos suelos que vienen del plan Vive de la Comunidad de Madrid, del Plan Suma de la ciudad de Madrid, de concursos de ayuntamientos de Cataluña, estaremos en Ibiza y concursaremos en Málaga”.

Para atraer capital, Alas ofrece rentabilidades por encima de otras inversiones más conservadoras, gracias a su apuesta corporativa de beneficios limitados

Además, dichos vehículos contarán con participación pública del lado de la financiación. “La socimi pequeña ha solicitado fondos del FIS (Fondo del Impacto Social), que depende del Ministerio de Inclusión, y la socimi grande ha solicitado fondos de ICO (Instituto de Crédito Oficial), en el concurso de gestoras de capital, que estamos pendientes de su resolución, ahora en breve”.

El objetivo de estos vehículos es captar entre 50 millones y 60 millones de euros entre inversores institucionales, con un modelo que pretenden escalar debido a la necesidad de vivienda asequible que hay en el país, así como la existencia de fondos con criterios sostenibles y sociales. “Paralelo al proceso de financiación pública, hemos empezado un proceso de captación de inversores privados, presentándoles un modelo estable de inversión a largo plazo, con voluntad de permanencia y una rentabilidad muy adecuada, pero sobre todo siendo partícipes de la solución a uno de los problemas críticos de nuestra sociedad”, explica Rodríguez. “Para mucho inversor solvente, el que nuestros proyectos sean vivienda de calidad, obra nueva, con criterios de sostenibilidad y cumpliendo todos los criterios de eficiencia y apelando a esa visión social, genera buena respuesta”.

Para atraer a este capital, Alas ofrece rentabilidades por encima de otras inversiones más conservadoras, gracias a su apuesta corporativa de beneficios limitados. “Eliminamos de la ecuación los márgenes financieros y eso es lo que nos permite ofrecer al inversor final una alta rentabilidad sin comprometer la calidad del producto. Ofrecemos una rentabilidad neta del 6,7% y además apelando al impacto social de su inversión, que tiene una medición acreditada: generamos un retorno social de cuatro euros por cada uno invertido”.

El objetivo de esta primera captación de unos 60 millones de euros servirá para completar los dos vehículos ya lanzados e impulsarlos, pero Alas quiere ir más allá y generar más estructuras que generen vivienda por aquellas ubicaciones con contrastada demanda. “Podemos replicar el modelo tantas veces como el capital nos acompañe, porque al final la necesidad de vivienda es enorme”.