En vivienda… incentivar, no imponer

Todo apunta a que el Gobierno se está decantando por no querer imponer medidas impositivas en cuanto a la regulación de los alquileres. Si entendemos la palabra “regular” como una finalidad veremos que hay dos maneras de perseguirlo: desde la imposición y desde la incentivación.

El caso que nos ocupa es de libro. La opción populista y aparentemente lógica es limitar por ley los precios y obligar a los promotores a construir vivienda protegida. Las consecuencias de estas medidas se están viendo en Barcelona, ya que desde la imposición por parte del Ayuntamiento del 30% de VPO en nuevas construcciones se ha frenado en seco el inicio de nuevas edificaciones, igual pasa con las rehabilitaciones integrales de edificios.

Por lo que se refiere al “tumbado” decreto catalán de medidas urgentes en vivienda, la reacción de los propietarios en cuanto a la imposición de precios es variada. Por una parte, se pone en marcha la repercusión de una serie de gastos que, aunque por costumbre no se cobraban al inquilino, la ley sí lo permite (repercusión de gastos relativos al IBI, Comunidad de Propietarios, tasas metropolitanas, basuras, etcétera).

La segunda reacción es la de mantener la vivienda vacía a la espera de que la Ley Estatal se establezca, para no dar pasos en falso. La tercera es la de no realizar inversiones en la vivienda, regulando en contrato que será el inquilino quien deberá correr con ciertas reparaciones o substituciones, que hasta el momento solían ir a cargo del arrendador.

La cuarta, y de hecho la más letal contra la voluntad del decreto, es la decisión de sacar la vivienda del mercado de alquiler y ponerla en venta. Finalmente, hay que tener en cuenta que la disminución de la oferta unida a la limitación de precios sólo puede provocar el aburguesamiento del perfil del inquilino, ya que, serán sólo los arrendatarios con más solvencia los “elegidos” por los arrendadores para alquilar sus viviendas.

La segunda opción para conseguir la regulación de precios es la no impositiva. Para ello es necesario, en primer lugar, aumentar la oferta. Esto se consigue con la colaboración público-privada construyendo VPO en suelos públicos y dedicarlos exclusivamente al mercado de alquiler.

Sería interesante modificar algunas normas urbanísticas que limitan la proyección vertical de edificios, para conseguir la máxima densidad posible. Las remontas en edificios que no hayan agotado su derecho de vuelo es otra oportunidad que ya se está explorando. Flexibilizar los cambios de uso en oficinas y locales comerciales que cumplan normas básicas de ventilación y seguridad también puede aumentar la oferta.

Otra manera de aumentar la oferta es la de incentivar fiscalmente al propietario cuando este sitúe el precio del alquiler en la banda baja del índice que se considere. El miedo al impago es otra de las causas de la limitación de oferta, por lo que una norma estatal que dé confianza contra posibles impagos u okupaciones sería un buen incentivo para sacar al mercado viviendas en zonas problemáticas.

Los impagos u okupaciones vienen dados, en la mayoría de los casos, por situaciones de precariedad o vulnerabilidad que en ningún caso son responsabilidad del arrendador, ya que es la administración quien debe satisfacer esta necesidad en sus presupuestos. Así pues, tener la Administración como responsable subsidiario en cuanto al impago de rentas u okupaciones sería la medida que definitivamente incentivaría a los propietarios a alquilar minimizando la discriminación por perfil del arrendatario.

Veremos cómo termina la negociación entre socios de Gobierno, no se trata de ser de derechas o izquierdas, es sentido común para un problema endémico que hay que solucionar.